Où acheter au Portugal : les meilleures régions et villes

Le Portugal est une destination privilégiée pour l'investissement immobilier, offrant des prix compétitifs et une qualité de vie supérieure. Les régions les plus attractives incluent Lisbonne pour son dynamisme, Porto pour son rapport qualité/prix, et l'Algarve pour ses plages. D'autres villes comme Braga et Coimbra présentent également des opportunités intéressantes, notamment pour les investisseurs à la recherche de rendements locatifs. En suivant les étapes clés et en évitant certains pièges, vous maximiserez vos chances de réussite dans votre projet immobilier au Portugal.

En bref

• Attractivité financière : Le coût de la vie au Portugal est en moyenne 30% inférieur à celui de la France, offrant des opportunités d'investissement intéressantes.
• Marché immobilier compétitif : Malgré une hausse des prix, le Portugal reste abordable par rapport à d'autres grandes métropoles européennes, avec des prix moyens au mètre carré bien inférieurs à ceux de Paris ou Lisbonne.
• Régions diversifiées : Chaque région, comme Lisbonne, Porto, et l'Algarve, offre des caractéristiques uniques et des opportunités d'investissement adaptées à différents profils d'acheteurs.
• Processus d'achat simplifié : L'achat immobilier au Portugal est accessible aux étrangers, mais nécessite des étapes clés comme l'obtention d'un numéro fiscal et l'assistance d'un avocat.
• Précautions à prendre : Il est crucial de vérifier les dettes liées au bien et de prévoir des frais d'acquisition supplémentaires pour éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi choisir le Portugal pour votre investissement immobilier ?

De plus en plus d'investisseurs, notamment français, se tournent vers le Portugal pour un projet immobilier, et les raisons sont nombreuses. Au-delà de son climat ensoleillé et de sa sécurité reconnue, le pays offre une qualité de vie remarquable. Le coût de la vie y est en moyenne 30% inférieur à celui de la France, ce qui se ressent au quotidien, qu'il s'agisse d'un repas au restaurant pour environ 16 € ou des dépenses courantes. Cette attractivité financière se combine à un accueil chaleureux et à une intégration facilitée pour les expatriés.

Le marché immobilier portugais, bien qu'ayant connu une hausse des prix ces dernières années pour atteindre une moyenne de 2 827 €/m² en 2024, reste très compétitif par rapport aux grandes métropoles européennes. À titre de comparaison, le prix moyen au mètre carré à Lisbonne se situe autour de 5 200 €, tandis qu'il dépasse les 11 000 € à Paris. Cette différence offre des opportunités d'investissement considérables, que ce soit pour une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif. Le pays a su attirer les capitaux étrangers grâce à une fiscalité avantageuse et des programmes d'investissement, consolidant sa position de destination de choix.

Les régions incontournables pour acheter au Portugal

Le Portugal se distingue par la diversité de ses paysages et de ses ambiances. Chaque région possède une identité propre, répondant à des projets de vie et d'investissement très différents. Des rues animées de Lisbonne aux plages dorées de l'Algarve, en passant par le charme authentique de Porto, il est essentiel de bien définir vos critères pour trouver le lieu qui vous correspond. Nous allons passer en revue les destinations les plus prisées pour vous aider à y voir plus clair.

Lisbonne : dynamisme et potentiel locatif

La capitale portugaise est un pôle d'attraction majeur. Avec ses 6 millions de touristes annuels, son dynamisme culturel et son économie en pleine croissance, Lisbonne est un choix stratégique pour l'investissement locatif. La demande y est constante, tant pour les locations de courte durée que pour les baux à long terme destinés aux jeunes actifs et aux expatriés. Les quartiers historiques comme l'Alfama, le Bairro Alto ou le Chiado sont particulièrement recherchés, mais les prix y sont élevés, pouvant dépasser les 5 500 €/m².

Investir à Lisbonne, c'est parier sur une valeur sûre avec un fort potentiel de plus-value à long terme. La rentabilité locative brute se situe autour de 4,38%, un chiffre solide pour une capitale européenne. C'est une ville qui vit toute l'année, offrant un cadre de vie exceptionnel à ses résidents et une attractivité touristique qui ne se dément pas. L'accès facile depuis les principaux aéroports européens en fait également un pied-à-terre idéal.

Porto : charme et rapport qualité/prix

Souvent perçue comme la rivale de Lisbonne, Porto séduit par son atmosphère authentique, ses rives du Douro et son centre historique classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. La ville offre un excellent rapport qualité/prix, ce qui attire de plus en plus de jeunes professionnels et d'investisseurs. Les prix de l'immobilier y sont nettement plus accessibles que dans la capitale : comptez en moyenne 3 414 €/m² dans le centre et environ 1 900 €/m² en périphérie.

Le potentiel locatif de Porto est en pleine expansion. La ville connaît un essor touristique et économique qui dynamise la demande de logements. La rentabilité locative brute y est d'ailleurs souvent supérieure à celle de Lisbonne, atteignant environ 4,62%. Pour un investisseur, Porto représente un équilibre parfait entre un coût d'acquisition maîtrisé et des perspectives de rendement très intéressantes.

Algarve : plages et tranquillité

L'Algarve, située à la pointe sud du Portugal, est la destination de prédilection pour ceux qui recherchent le soleil, les plages et un rythme de vie plus détendu. C'est une région très prisée des retraités et des acheteurs de résidences secondaires, avec près de 40% de maisons secondaires. Des villes comme Lagos, Albufeira et Faro offrent un cadre de vie idyllique, entre criques sauvages et parcours de golf renommés.

Les prix en Algarve varient fortement selon la proximité de la mer, mais se situent généralement entre 2 200 € et 2 500 €/m², avec des pointes pouvant atteindre 6 000 €/m² dans les zones les plus exclusives. Le marché de la location saisonnière y est particulièrement lucratif, assurant des revenus confortables pendant la haute saison touristique. C'est l'investissement "plaisir" par excellence, combinant un usage personnel et un potentiel de rendement.

Cascais et Estoril : élégance et proximité de la mer

Surnommée la "Riviera portugaise", la côte qui s'étend de Lisbonne à Cascais est synonyme d'élégance et de prestige. Cascais et sa voisine Estoril sont des stations balnéaires chics, offrant des villas somptueuses, des ports de plaisance et une qualité de vie très élevée. L'un de leurs atouts majeurs est leur proximité avec la capitale, accessible en seulement 30 minutes de train ou de voiture.

Ce cadre de vie privilégié a un coût : l'immobilier y est parmi les plus chers du pays, avec un prix moyen qui avoisine les 4 200 €/m². Cette zone s'adresse à une clientèle aisée, recherchant une résidence principale ou un pied-à-terre luxueux à deux pas de l'agitation de Lisbonne et de l'océan. L'investissement y est patrimonial, axé sur la préservation du capital et le confort de vie.

Braga : accessibilité et croissance économique

Située dans le nord du pays, Braga est souvent citée comme l'une des villes les plus dynamiques du Portugal. Troisième ville du pays, elle combine un riche patrimoine historique avec une économie florissante et une population jeune, grâce à sa célèbre université. C'est une option de plus en plus considérée par les investisseurs pour son potentiel de croissance et ses prix très attractifs.

À Braga, le prix moyen au mètre carré se négocie entre 1 400 € et 1 800 €, soit bien moins qu'à Lisbonne ou Porto. Cette accessibilité, couplée à une forte demande locative, permet d'obtenir des rendements parmi les plus élevés du pays, avec une rentabilité locative brute pouvant atteindre 6,5%. C'est un choix judicieux pour un investissement axé sur le rendement pur.

Coimbra : culture et rentabilité locative

Coimbra est avant tout connue pour son université, l'une des plus anciennes d'Europe, qui rythme la vie de la cité. Cette forte présence étudiante garantit une demande locative stable et pérenne, notamment pour les petites surfaces comme les studios et les appartements deux-pièces. C'est un marché moins spéculatif, mais qui offre une sécurité appréciable pour un investisseur.

Les prix de l'immobilier à Coimbra sont également très raisonnables, oscillant entre 1 500 € et 1 900 € le mètre carré. La rentabilité locative y est intéressante, autour de 4,41%, ce qui en fait une excellente alternative pour diversifier un portefeuille immobilier avec un investissement à risque modéré et aux revenus réguliers.

Les villes les plus abordables pour un achat immobilier

Si votre budget est plus limité ou si vous recherchez une tranquillité absolue loin des grands centres touristiques, le Portugal regorge de pépites où l'immobilier est incroyablement accessible. Dans de nombreuses municipalités de l'intérieur du pays, il est possible d'acquérir une maison pour une fraction du prix des zones côtières. Ces options s'adressent à ceux qui privilégient l'espace et l'authenticité.

Nisa et Penamacor : options économiques

Pour illustrer le potentiel des régions intérieures, prenons les exemples de Nisa et Penamacor. Avec des prix moyens respectifs de 420 €/m² et 431 €/m², ces villes offrent des opportunités d'achat uniques. Concrètement, une maison de 100 m² peut y être acquise pour moins de 50 000 €. C'est une option à considérer pour un projet de retraite paisible ou pour un pied-à-terre à la campagne, à condition de ne pas avoir d'attentes élevées en matière de rentabilité locative.

Ces marchés s'adressent à un profil d'acheteur spécifique, en quête d'un changement de vie radical. Il faut cependant être vigilant : ces biens nécessitent souvent d'importants travaux de rénovation, un budget à anticiper dès le départ.

Baião : proximité de Porto à moindre coût

Située dans le district de Porto, la ville de Baião représente un compromis stratégique. Son prix au mètre carré, autour de 718 €, la rend particulièrement attractive pour ceux qui souhaitent rester à une distance raisonnable d'un grand pôle économique tout en bénéficiant de prix immobiliers très bas. C'est une solution intéressante pour les travailleurs frontaliers ou pour ceux qui veulent profiter des avantages de la campagne sans être totalement isolés.

Les étapes clés pour un achat réussi au Portugal

Acheter un bien immobilier au Portugal est un processus relativement simple pour un étranger, mais il est impératif de suivre certaines étapes pour sécuriser votre transaction. Voici la feuille de route à suivre :

• Obtenir un numéro fiscal (NIF) : Le Número de Identificação Fiscal est indispensable pour toute démarche administrative au Portugal, de l'ouverture d'un compte bancaire à la signature de l'acte de vente. Il s'obtient auprès des services des impôts (Finanças).
• Ouvrir un compte en banque portugais : Toutes les transactions financières liées à l'achat, y compris le paiement du prix de vente et des taxes, devront passer par un compte local.
• Faire appel à un avocat : C'est une étape cruciale. Contrairement à la France où le notaire a un rôle central de vérification, au Portugal, c'est l'avocat qui se charge de toutes les vérifications juridiques : s'assurer que le bien n'est pas grevé de dettes, que les titres de propriété sont en règle et que le permis de construire est conforme.
• Signer le contrat de promesse de vente (CPCV) : Le Contrato de Promessa de Compra e Venda est l'équivalent du compromis de vente. Sa signature s'accompagne du versement d'un acompte, généralement entre 10% et 30% du prix du bien.
• Signer l'acte de vente final (Escritura) : La dernière étape est la signature de l'Escritura Pública de Compra e Venda chez le notaire. C'est à ce moment que le solde du prix est payé et que le transfert de propriété devient officiel.

Les pièges à éviter lors de l'achat d'une propriété

Investir au Portugal, c'est chercher un équilibre entre un cadre de vie exceptionnel et une performance financière. La clé est de bien définir son projet : est-ce pour la retraite, la location saisonnière ou un pied-à-terre familial ? La réponse dictera le lieu idéal.

Pour que votre projet se déroule sans accroc, il est essentiel d'être conscient de certains pièges potentiels. Un acheteur averti en vaut deux. Voici mes conseils pour sécuriser votre investissement :

• Les dettes liées au bien : Au Portugal, certaines dettes (charges de copropriété, impôts fonciers) peuvent être rattachées à la propriété et non au propriétaire. Le rôle de votre avocat est de s'assurer que le bien est vendu libre de toute charge. Ne faites jamais l'impasse sur cette vérification.
• Les frais d'acquisition : Le prix affiché n'est pas le montant final que vous paierez. Il faut prévoir des frais supplémentaires, qui représentent entre 7% et 10% du prix d'achat. Ceux-ci incluent principalement l'IMT (l'impôt sur les transactions immobilières, dont le taux est progressif) et l'Imposto de Selo (droit de timbre de 0,8%).
• L'état réel du bien : Les biens les plus abordables, surtout dans les zones rurales, peuvent cacher des défauts importants (toiture, humidité, électricité). Il est fortement recommandé de faire réaliser une expertise technique du bâtiment avant de signer le CPCV.
• La fiscalité post-achat : En tant que propriétaire, vous serez redevable de l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), l'équivalent de la taxe foncière, dont le taux varie de 0,3% à 0,5% de la valeur cadastrale du bien. Si vous mettez votre bien en location, les revenus locatifs pour un non-résident sont imposés à un taux forfaitaire de 28%.

Un projet immobilier à l'étranger demande de la préparation et un accompagnement de qualité. En étant bien conseillé, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour faire de votre acquisition au Portugal une véritable réussite. Je me tiens à votre disposition pour échanger sur votre projet.